In un regime fiscale che non dà respiro, l’opportunità di sfruttare l’applicazione della cedolare secca dovrebbe essere accolta con favore dai provati cittadini che, per un reddito medio, pagherebbero altrimenti un’imposta che si aggira intorno ad una percentuale media del 32%.

Si tratta di un’imposta  che si applica ai canoni di locazione uso abitativo (libero o concordato) stipulati da privati e sostituisce

• l’Irpef e le addizionali sul reddito degli affitti
• l’imposta di registro e il l'imposta di bollo alla registrazione

E ancora:

• l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione
• l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto

Resta comunque l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione

La cedolare secca si distingue in due diverse aliquote impositive;

• la nuova aliquota agevolata del 15% (nei casi di affitti stipulati a canoni concordati come modificata dall’articolo 4 del  D.L. n. 102 del 31 agosto 2013, così detto  “Decreto IMU”fino allo scorso anno 19%)
• l’aliquota agevolata del 21%

da applicare sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

E’ possibile applicare l’aliquota super agevolata del 15%  in caso di stipula di contratti a canone concordato relativi a immobili siti nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (individuati dal Dl 551/1998, all'articolo 1, lettera a e b (si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia) e in quelli ad alta tensione abitativa. individuati dal Cipe.

Il reddito assoggettato a cedolare:

• è escluso dal reddito complessivo
• sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni
• il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni  o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

L’affitto dunque, invece di essere dichiarato in sede di dichiarazione dei redditi per essere tassato allo scaglione in cui si è giunti con la somma dei redditi (fino al 43%) può subire una sua tassazione autonoma da pagare sempre in sede di UNICO o 730.
La cedolare secca può essere applicata, oltre che agli affitti stipulati a canone concordato, anche  ai canoni relativi a contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell'anno, per i quali non c'è l'obbligo di registrazione. Si ricorda che in caso di utilizzo di questa imposta agevolata, non è possibile chiedere all’inquilino l’aumento "Istat".
Si ricorda inoltre che a decorrere dal 2013 la deduzione forfetaria da applicare agli affitti percepiti e da dichiarare nel quadro relativo ai fabbricati del modello di dichiarazione, è scesa dal 15% al 5% a sfavore del contribuente e questo rende la cedolare secca ancor più conveniente.
L’opzione non può essere effettuata nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni inoltre non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali.

Attenzione

Il locatore (proprietario) che decide di avvalersi del nuovo regime deve darne comunicazione al conduttore (affittuario). La comunicazione va effettuata con raccomandata e deve contenere la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente. La comunicazione è obbligatoria e deve essere inviata prima di esercitare l'opzione.

Versamento

L’imposta sostitutiva segue le regole dell'Irpef: acconto e saldo tramite F24, utilizzando questi codici:

• 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
• 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
• 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

La cedolare secca è anch’essa “compensabile” con le regole ordinarie.

Rossella Quintavalle

Consulente del Lavoro in Roma