L’indice ISTAT da applicare per la variazione annuale  MAGGIO 2014 –  MAGGIO 2015 è pari a  - 0,075% già ridotto al 75%.
L’Indice ISTAT da applicare per la variazione biennale  MAGGIO 2013 – MAGGIO 2015 è pari a  0,225 % già ridotto al 75%.

Per coloro che non hanno optato per la cedolare secca, e quindi continuano a richiedere gli aumenti ISTAT, indichiamo che per calcolare l’indice di rivalutazione da applicare per l’adeguamento annuale degli affitti bisogna fare riferimento alla variazione verificatasi nell’anno precedente al mese di decorrenza del contratto, data dall’indice del costo della vita per le famiglie di impiegati ed operai .
Vediamo come si calcola l’aggiornamento ISTAT  in alcuni contratti:
- patti in deroga: si applica il 75 % della variazione annuale;
- affitti a canone convenzionato (legge 431/98): si applica limitatamente al 75% solo se previsto sul contratto dove potrebbe essere previsto anche l’adeguamento del 100% (vedi meglio in seguito).
- Affitti ad equo canone: (legge 392/1978) si aggiornano a cadenze fisse secondo il 75% di appositi indici.
- Usi diversi: il dato della variazione biennale, serve per l’aggiornamento di alcuni “usi diversi” che non hanno però riferimento all’ISTAT annuale.

I contratti ad uso abitativo stipulati dopo il 30 dicembre 1998 (entrata in vigore della legge 431/98), possono essere rivalutati ogni anno anche del 100% dell’indice ISTAT (indice FOI- Famiglie operai-impiegati) se previsto contrattualmente.
Per i contratti ad uso diverso dall’abitativo, indipendentemente dalla data di stipula, e per quelli ad uso abitativo stipulati prima del 30/12/1998, non si potrà richiedere più del 75% dell’indice di rivalutazione.

Riteniamo utile ricordare che le normative relative ai contratti di affitto a equo canone o con i patti in deroga prevedono l’obbligatorietà dell’adeguamento ISTAT dal momento della richiesta del proprietario. Non sarà possibile, quindi, richiedere gli arretrati se la richiesta non sia stata avanzata per anno. L’aggiornamento del canone è dovuto solo se pattuito e dal mese successivo alla richiesta. In compenso però, il proprietario che si è dimenticato di chiedere l' aggiornamento, potrà ottenerlo dal momento della sua richiesta  adeguando il calcolo in questo modo: l'aggiornamento del canone deve essere calcolato con il criterio della rivalutazione - dimenticata negli anni precedenti-  del canone iniziale dall'inizio del contratto fino alla data della richiesta"  (Sentenza Cass. n.15034 del 2004), ma senza richiedere gli arretrati e tanto meno gli interessi. 

Per l’aggiornamento dell’indice ISTAT occorre fare riferimento alla variazione relativa al mese corrispondente a quello della stipulazione del contratto. Così se il contratto e’ stato stipulato a OTTOBRE 2013, si farà riferimento alla percentuale ISTAT del mese di OTTOBRE 2014. Si sa però che gli indici vengono pubblicati in genere due mesi dopo e quindi e’ opportuno applicare al canone l’ultima variazione nota, con riserva magari, di adeguamento successivo.
L’aggiornamento  si applica sul canone di locazione aumentato degli aggiornamenti ISTAT relativi alle annualità precedenti. Di conseguenza l’imposta di Registro di cui all’articolo 17, Decreto del Presidente della Repubblica, 131/86, deve essere calcolata sul canone di locazione aggiornato in base all’ultima variazione ISTAT effettuata.
Le norme che regolano invece il contratto stipulato ai sensi della legge 09/12/1998 n. 431 abrogano l’articolo 24 della legge sull’equo canone  prevedendo che se la clausola di adeguamento ISTAT non e’ specificatamente prevista sul contratto, nulla e’ dovuto in merito. Ma potrebbe anche accadere che in contratto venga aggiunta la clausola dell’aggiornamento automatico dell’ISTAT addirittura in misura maggiore rispetto al 75% e fino al 100%.
Se inserita in contratto la clausola dell’obbligo automatico che obbliga il conduttore a versare anche l’adeguamento ISTAT, questo diventa parte integrante del contratto stesso e soggetto all’applicazione della norma dell’articolo 2948 del  codice civile che prevede la prescrizione del diritto quando siano trascorsi  cinque anni.
Si ricorda che in caso di risoluzione del contratto di affitto, bisognerà effettuare un versamento di 67 Euro con modello F24 elide indicando il codice tributo 1503.
Per conoscere dati ISTAT di vecchia data, potrete consultare il sito internet www.sicet.it

NIENTE ISTAT PER CHI APPLICA LA CEDOLARE SECCA

Contratto ad uso turistico
Il contratto di locazione ad uso turistico non rientra nell’ambito della normativa prevista dalla legge 431/98 ma viene regolato dall’articolo 1571 e seguenti del c.c. Il contratto è soggetto all’obbligo di registrazione solo se superiore ai 30 giorni.

Rossella Quintavalle
C.d.L. in Roma